전세 계약을 월세 또는 반전세(보증부 월세)로 변경하거나, 보증금을 일부 낮추고 매월 임대료를 지불하기로 합의할 때 핵심 기준이 되는 지표가 바로 **‘전월세 전환율’**입니다. 보증금 차액에 대해 임대인이 요구하는 월세가 적정한 수준인지, 혹은 주택임대차보호법이 정한 법정 상한선을 초과하지 않는지 정확히 계산해야 불필요한 주거비 지출을 방지할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제7조의2 법정 전환율 산정식
주택임대차보호법 제7조의2 및 동법 시행령 제9조는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임(월세)으로 전환할 때 다음 두 가지 기준 중 더 낮은 비율을 초과할 수 없도록 강행 규정하고 있습니다:
- 연 1할 (연 10%)
- 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율 (연 2.0%)
예를 들어 한국은행 기준금리가 **연 3.0%**라면 법정 전월세 전환율 상한선은 **연 5.0% (3.0% + 2.0%)**가 됩니다. 임대인이 이 상한선을 초과하여 월세를 요구하는 것은 법적으로 효력이 없으며, 초과 지급된 차임은 부당이득반환 청구의 대상이 됩니다 (기존 임대차 계약의 갱신 또는 재계약 시 적용).
전월세 전환 공식과 계산 예시
보증금을 줄이고 월세를 책정할 때 적용되는 산술 공식은 다음과 같습니다:
$$\text{월세 증가액} = \text{전환 보증금 (보증금 감액분)} \times \text{연 전환율} \div 12\text{개월}$$
- 실전 예시: 전세 3억 원 아파트를 보증금 2억 원으로 1억 원을 낮추고 월세로 전환할 때 (법정 전환율 5.0% 적용):
- 전환 보증금: 1억 원
- 연간 환산 임대료: $100,000,000\text{원} \times 0.05 = 5,000,000\text{원}$
- 최종 월세: $5,000,000\text{원} \div 12 = \mathbf{416,666\text{원}}$ (약 41만 7,000원)
보증금 1억 원 전환 시 전환율별 월세 비교표
| 적용 연 전환율 | 연간 임대료 총액 | 매월 납부 월세 | 평가 및 시장 기준 |
|---|---|---|---|
| 4.0% | 400만 원 | 33만 3,333원 | 저금리 시기 또는 우대 전환율 |
| 4.5% | 450만 원 | 37만 5,000원 | 일반적인 수도권 아파트 시장 전환율 |
| 5.0% | 500만 원 | 41만 6,667원 | 기준금리 3.0% 기준 법정 상한선 |
| 5.5% | 550만 원 | 45만 8,333원 | 법정 상한 초과 (주의 필요) |
| 6.0% | 600만 원 | 50만 0,000원 | 법정 상한 대폭 초과 (재협의 권고) |
전월세 전환 계산기를 사용하면 보증금 차액과 한국은행 최신 기준금리를 바탕으로 한 법정 월세를 1초 만에 산출해 임대인과의 재계약 협상 테이블에 근거 자료로 활용할 수 있습니다.
보증금 안전 보호를 위한 실전 체크리스트
- 선순위 채권 확인: 보증금을 줄이더라도 해당 주택에 근저당권(은행 대출)이 증액 설정된다면 경매 시 보증금을 떼일 위험이 커집니다. 반드시 등기부등본 을구를 재발급받아 근저당권 총액과 내 보증금의 합이 매매 시세의 70% 이하인지 확인합니다.
- 확정일자 및 전입 효력 유지: 계약 내용을 변경하여 재계약서를 작성하더라도 기존 전입신고와 확정일자를 유지하고, 증액이나 조건 변경이 있는 경우에만 새 계약서에 추가 확정일자를 부여받아야 대항력 순위가 밀리지 않습니다.
- 전세보증금반환보증 가입 요건: HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 반환보증 기준에 부합하는지 보증금 전환 전 확인합니다.
공식 자료
검토한 공식 자료
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) · 법제처 국가법령정보센터
- 한국은행 기준금리 변동 추이 공시 · 한국은행
- 국토교통부 렌트홈 임대주택 전월세 전환율 안내 · 국토교통부